BBE bei der DVAG-Zukunftswerkstatt: Die Baurechtsnovelle 2026 – ein Paradigmenwechsel im Lebensmittelhandel?

Dabei beleuchtete er die Baurechtsnovelle 2026 und diskutierte deren Implikationen für Handel, Immobilienwirtschaft und Kommunen. 

Der Auslöser: Kabinettsbeschluss vom 27. Mai 2026

Mit dem Entwurf eines „Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts” hat die Bundesregierung eine bedeutende Änderung des Bauplanungsrechts für den Lebensmitteleinzelhandel angestoßen. Grundlage ist ein Referentenentwurf vom 1. April 2026, der einige unbestimmte Rechtsbegriffe enthält.    

Der Entwurf lässt bewusst Interpretationsspielraum – wie die neuen Regelungen in der Praxis ausgelegt werden, wird die Rechtsprechung zeigen.

Die zentralen Neuerungen im Überblick

Mehr Fläche, weniger Bürokratie

Lebensmittelmärkte mit integrierter Lage und fußläufiger Erreichbarkeit können künftig bis ca. 1.500 m² Geschossfläche (1.200 m² + ca. 300 m² Puffer) ohne erhöhten Begründungsaufwand genehmigt werden – die bisherige Schwelle von 800 m² Verkaufsfläche nach § 11 Abs. 3 BauNVO wird damit für Nahversorger durchbrochen.

Als praktische Orientierungsgröße dürften Gerichte künftig 1.200 m² Verkaufsfläche etablieren – diese Zahl ist in verschiedenen Landesentwicklungsprogrammen und -plänen bereits etabliert. Das Randsortiment bleibt auf max. 10 % der Verkaufsfläche begrenzt.

Neue gesetzliche Definition der Verkaufsfläche

Erstmals wird die Verkaufsfläche in § 20a Abs. 2 BauNVO 2026 legaldefiniert. Kundentoiletten und Flächen für Pfandautomaten zählen künftig nicht mehr zur Verkaufsfläche – sofern der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt.

Mit der neuen Verkaufsflächenzahl (VKZ) steht Kommunen zudem ein flexibles Instrument zur Verfügung, das eine elegantere Steuerung über mehrere Baugebiete hinweg ermöglicht.

Nahversorgung als sozialer Belang

Nahversorgung wird erstmals explizit als sozialer Belang in § 1 Abs. 6 BauGB verankert und muss künftig in jeder Bauleitplanung berücksichtigt werden. In Neubauquartieren gilt sie als überragendes öffentliches Interesse – was Genehmigungsverfahren spürbar beschleunigen kann.

Mixed Use und „Bauturbo”

Über den sog. „Bauturbo” lassen sich Wohnen und ergänzende Nutzungen – darunter auch Lebensmitteleinzelhandel – künftig auch in bestehenden Baugebieten ermöglichen, ohne neuen Bebauungsplan. In Kerngebieten ist Wohnen nun generell erlaubt, was Mixed-Use-Konzepte nach dem Modell „Markt + Wohnen” deutlich erleichtert.

Praxishinweis: Alte oder neue BauNVO?

Die neue BauNVO gilt nicht automatisch für bestehende Bebauungspläne. In vielen Fällen kann eine Genehmigung nach alter BauNVO oder eine vereinfachte B-Plan-Anpassung der schnellere und günstigere Weg sein – eine sorgfältige Einzelfallprüfung bleibt unerlässlich.

BBE begleitet Handel, Immobilienwirtschaft und Kommunen

Die Novelle eröffnet neue Chancen – wirft aber auch zahlreiche Fragen auf. BBE unterstützt bei der Einordnung der regulatorischen Änderungen und der Ableitung konkreter Strategien: von der Standortprüfung und Genehmigungsfähigkeit über Auswirkungsanalysen nach § 11 Abs. 3 BauNVO bis hin zur Netzoptimierung und Mixed-Use-Beratung.

Fragen zur Baurechtsnovelle und ihren Auswirkungen auf Ihren Standort? Sprechen Sie uns an.